상가임대차에 대해서 알아보자

상가 임대차에 대한

전반적인 이해와 계약서 작성, 권리금 관리 이슈를 정리해보자

 

대한민국의 [ 상가건물 임대차보호법] 과 일반적인 상가 임대차 관행을 정리해봅니다.

실제 계약을 진행하실 때에는 구체적인 상황과 시기에 따라 법령이나 판례 등이 달라질 수 있으므로,

반드시 전문가( 법률 전문가, 세무사 등)와 상담하시길 권장드립니다.

 

---

 

1. 상가임대차(상가건물 임대차)의 개념

♣ 상가임대차란 영업 목적으로 사용하는 건물이나 그 일부(상가)에 대하여 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하여,

임차인은 일정금액( 보증금, 월세 등) 을 지급하고 해당 건물을 사용수익할 수 있는 권리를 갖는 법률관계를 말합니다.

2. 상가임대차는 주택임대차와 달리 영업장의 운영과 직결되어 있기 때문에, 임차인의 영업권 보호와 관련된 사항(게약갱신요구권, 권리금 보호 등)을 [상가건물 임대차보호법]에서 특별히 규정하고 있습니다.

 

2. 상가임대차에서 주요 법적 보호 장치

1. 대항력

- 상가임차인이 건물 인도를 받고, 사업자등록을 그 건물 소재지로 이전(이전 신고)하면 제 3자에 대하여 임대차 관계를 대항할 수 있습니다.

- 즉, 건물이 매매로 소유자가 바뀌더라도, 적법하게 대항력을 갖춘 상가 임차인은 계약 기간 동안 계속 그 건물을 사용할 수 있는 권리를 보호받습니다.

2. 우선변제권

- 임차인이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받는다면, 임차목적물이 경매나 공매로 넘어가는 경우에도 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.

- 주택임대차의 확정일자와 유사한 제도로, 상가 임차인도 사업자등록 및 확정일자를 통하여 보증금을 보호할 수 있습니다.

3. 계약갱신요구권

- 임차인은 계약 기간(통상 1~년) 동안 영업을 안정적으로 영위하기 위하여, [ 상가건물 임대차보호법] 에서 최대 10년까지 (2020년 9월 개정 전에는 5년 ] 계약 갱신 요구를 할 수 있습니다.

- 다만, 임차인의 갱신 요구에도 불구하고 건물을 철거하거나, 임차인이 임대료를 계속 연체하는 등 법령에서 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.

4. 권리금 보호

- 임차인이 영업하기 위해 투자한 비용과 영업 노하우, 거래처 등을 토대로 형성된 영업적 가치를 금전적으로 평가한 것이 권리금입니다.

- 과거에는 법적으로 보호받기 어려웠으나, 현재 [상가건물 임대차보호법] 에서 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다.

즉, 임차인이 권리금을 회수하기 위해 새로운 임차인을 주선하는 것을 임대인이 부당하게 방해하면 임차인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 

 

3. 계약서 작성 시 유의사항

♣ 임대목적물 확인

- 실제 임대받으려는 상가의 등기부등본, 건축물대장 등을 열람해 소유 관계, 용도, 권리 관계(가압류나 근저당 등)를 확인합니다.

- 무단 충족 부분이나 불법 건축물 여부도 확인하여 추우 영업 인허가나 리모델링 과정에서 문제가 생기지 않도록 합니다.

♣ 임대차 기간 및 갱신 조건 명시

- 임대차 기간을 명확히 기재하고, 계약갱신요구권 등 법적 권한 행사를 어떻게 진행할지(예: 만료 6개월~1개월 전 통지) 계약서에 담아두면 분쟁 예방에도 도움됩니다.

- 계약 기간 도중 중도해지 조항, 해지 시 위약금/원상복구 책임 등에 대해서도 구체적으로 정해 둡니다.

♣ 보증금 및 임대료(차임) 관련 사항

- 보증금 액수, 월 차임, 지연 시 연체이자율 등을 명확히 기재합니다.

- 임대차보증금은 제 3자 권리로부터 보호되기 위해 사업자등록 및 확정일자를 꼭 받아두는 것이 좋습니다.

♣ 관리비, 공과금 부담 주체

- 수도/전기/가스/인터넷 등 공과금 또는 건물 관리비를 누가 부담하는지(임차인/임대인)를 계약서에 구체적으로 명시합니다.

- 공동 사용 시설(예: 엘리베이터, 화장실 등) 유지,보수 비용도 부담 주체를 명확히 하여 분쟁을 예방하는것이 좋습니다.

♣ 수리 및 원상복구 의무

- 임차인이 임차기간 동안 임대인의 동의 없이 변경/개조를 진행했다면, 계약 종료 시 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

- 임차 기간 동안 발생한 파손(수도, 전기, 난방 등)에 대한 수리 책임을 누가 지는지도 계약서에 명확하게 적습니다.

♣ 특약 사항

- 권리금 지급, 인테리어 비용 부담, 향후 양도양수 시 조건, 권리금 회수 기회보장 등 임대 임차 쌍방이 합의한 특약을 서면으로 기제해 두어야 향후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

- 임대인이 '권리금 계약 불가'를 명시하더라도 법적 효력이 제한될 수 있으나, 권리금 계약 관련 사항은 특별히 신중히 협의하고 기록해두는것이 필수입니다.

 

4. 권리금(영업권) 관련 주요 내용

♣ 권리금의 종류

- 시설 권리금: 이전 임차인이 투자한 인테리어, 설비 등에 대한 비용을 말합니다.

- 영업권리금: 해당 상가에 대한 영업 이력, 고객 유치, 지역 상권 형성 등으로 인해 축적된 무형자산(영업 노하우, 매출 기반 등) 에 대한 대가입니다.

- 바닥권리금: 위치가 매우 좋거나 유동인구가 많은 핵심 상권의 경우, 부동산 위치 자체로 가지는 가치가 권리금 형태로 책정되기도 합니다.

 

♣ 권리금 산정 방식

- 일반적으로 주변시세, 해당 업종의 매출 규모, 상권 형성 정도, 인테리어 투자비 등을 종합적으로 감안하여 결정됩니다.

- 표준화된 계산 방식은 없으며, 업종별, 지역별 시세 차이가 매우 큽니다.

 

♣ 권리금 회수와 보호

- 기존 임차인이 계약 종료 전 새로운 임차인을 구해 임대인에게 소개하고, 새 임차인이 일정 금액을 기준 임차인에게 권리금으로 지급하는 방식이 일반적입니다.

- 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 에 따라 임대인은 정당하 사유 없이 권리금 회수를 방해할 수 없으며, 이를 위반할 경우 기존 임차인에게 손해배상 책임을 질수 있습니다.

 

5. 상가임대차 계약 진행 절차 요약

1. 물건 조사 및 임차 의사 결정

- 상권 조사, 건물 상태 확인, 권리금 및 임대료 시세 파악 등

2. 계약 조건 협의

- 임대인과 임차인이 보증금, 임대료, 계약 기간, 권리금 및 특약사항 등을 협의

3. 계약서 작성 및 서명

- 부동산 중개업소를 통해 진행할 경우 중개수수료를 확인하고, 법정 중개보수를 초과하는지 여부 등을 확인합니다.

- 계약서에는 임대인과 임차인의 인적 사항(주소,연락처 등), 계약 목적물 표시(지번, 건물구조 등), 계약 조건( 보증금, 월세, 계약기간, 잔금일, 인도일 등) 이 분명히 기재되어야 합니다.

4. 보증금( 계약금, 중도금, 잔금) 지급

- 계약일과 잔금일을 구분하여 단계적으로 지급합니다.

- 권리금이 있다면 권리금 지급 시점과 방식, 금액 등을 명확히 적고 서로간 영수증 또는 확인서류를 주고받아야 합니다.

5. 사업자등록 이전

- 계약이 끝난 후 실제 영업을 시작하기 전에, 사업자등록을 해당 상가 주소로 이전하거나 새로 등록하여 대항력과 우선변제권의 요건을 갖춥니다.

- 확정일자를 받아두면 보증금에 대한 권리를 보다 안전하게 보호할 수 있습니다.

6. 추가 절차( 영업 인허가 등)

- 업종에 따라 식품위생법, 공주위생법 등 관련 인허가가 필요한 경우가 있으므로, 지방자치단체(구청, 시청 등) 의 인허가 절차를 사전에 확인합니다.

 

---

상가임대차에 대해서 다시 한번 정리해보고 넘어갑시다,

실제 분쟁 또는 체결 시에는 구체적인 시안에 따라 달라질 수 있으므로

전문가(변호사, 세무사 등) 와의 상담을 권장드립니다.

 

1. 상가 임대차 계약서에서 가장 중요한 점은 무엇인가요?

♧ 권리관계 획인 : 계약 전 해당 상가(임대목적물)에 대한 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등을 미리 확인하여 소유자, 근저당, 가압류 여부 등을 파악해야합니다.

♧ 계약 조건 명확화: 보증금, 월차임대계약,권리금, 관리비, 원상복구 범위 등 핵심 조건을 꼼꼼하게 계약서에 기재야합니다.

♧ 법적 보호수단 확보: 사업자등록을 해당 상가 주소로 이전하고, 확정일자를 받아 두어야 대항력 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

♧ 갱신요구권 및 권리금 보호 확인: [상가건물 임대차보호법] 에 따라 임차인은 최장 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며 ,권리금 회수 기회도 보호받을 수 있으므로 숙지하는 것이 중요합니다.

 

2. 상가임대차 계약기간은 보통 어떻게 정해지나요?

1. 표준 계약기간은 통상 1~2년으로 계약을 많이 체결하지만, 법적으로 특별히 정해진 기간은 아닙니다. 

당사자 간 합의로 자유롭게 정할 수 있습니다.

2. 갱신요구권은 최장 10년이며, 임차인은 계약기간 동안 합법적으로 영업을 하며 임대료를 제대로 납부하는 등 일정 요건을 충족하면, 계약 만료 전 갱신을 요구할수 있습니다. (최대10년)

3. 계약서에 중도해지 가능 여부와, 그 때 발생하는 위약금 또는 권리금 처리 등을 명시해두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

3. 임차인은 계약갱신요구권을 어떻게 행사하나요?

♧  행사 시기: 임대차 기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 임대인에게 '갱신 요구' 의사를 서면(내용증명 등)으로 전달하는 것이 안전합니다.

♧ 행사 요건 : 연체 임대료가 과도하지 않고(법령상 '3기 연체'등), 임차인의 귀책사유가 없으며, 임대인이 철거 재건축 등 정당한 갱신 거절 사유가 없는 경우 가능합니다.

♧  기간: 2018년 개정으로, 총 임차기간( 최초계약 + 갱신) 이 최대 10년까지 보장됩니다.

 

이와같이 법적 요건을 충족해도, 임대인이 건물의 철거 재건축 또는 직접 사용 등 적법한 사유가 있으면 갱신요구를 거절 할 수 있습니다.

 

4. 권리금은 보통 언제,어떻게 계산하나요?

♧ 형성 요인: 권리금은 상가위치( 유동인구/주변상권), 업종의 영업 이력, 인테리어 설비 투자 비용(시설권리금), 매출 규모 등이 종합되어 시장에서 형성됩니다.

♧ 시점 : 일반적으로 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 권리금이 오가며, 신규 임차인이 상가를 인수하기 전 ( 또는 동시에) 권리금을 지급하는 방식입니다.

♧ 서류: 권리금 계약은 별도의 ' 양도양수 계약서' 를 작성하는 경우가 많습니다.

정확한 액수, 지급 일정, 중도 해지 시 환불 여부 등을 명시해 두는 것이 좋습니다.

♧ 법적보호: [상가건물 임대차보호법]에 따라 정당한 사유 없이 임대인이 이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

 

5. 권리금은 법적으로 어떻게 보호받을 수 있나요?

♧ 권리금 회수 기회 보장 : 임차인은 계약 종료 전 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수 할 수 있는 기회를 가집니다.

♧ 임대인의 방해 금지: 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부하거나, 해당 임차인을 쫓아내 권리금 협상을 무산시키면, 기존 임차인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

♧ 증거확보: 실제로 분쟁이 생길 것을 대비해, 신규 임차인과 주고받은 서류(게약서 초안, 문자, 메일 등 임대인과의 협의 사항 등을 기록 보관해 두는 것이 유리합니다.

 

6. 임대인이 갱신을 거절 할 수 있는 정당한 사윤느 무엇인가요?

아래 사유가 있다면 임대인은 갱신요구권을 거부할 수 있습니다. (법령상 요건 충족 필요)

1. 임차인의 임대료 연체: 3기 이상 연체했거나, 임차인의 귀책사유가 있는 경우

2. 임대인의 직접 사용: 임대인 또는 직계존속/비속이 직접 사업을 하려고 하는 경우( 단, 진정성을 입증해야합니다)

3. 철거/재건축 사유: 건물이 노후되어 철거하거나 재건축이 불가피한 경우(증빙이 필요합니다)

4. 영업상의 중대한 귀책: 임차인의 불법 영업, 건물 훼손 등 중대한 귀책사유가 있는 경우

 

7. 보증금과 월차임은 어떻게 조정(인상,인하) 되나요?

♧ 상가 임대차에서 임대인은 계약 갱신 시 보증금이나 차임을 인상할 수 있지만, 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다

( 법정 증액 제한)

♧ 통상 법정 제한 범위 내에서 당사자 간 협의를 통해 인상 폭을 결정합니다. 상권이 어려워지면 인하 협상으 시도해볼수 있습니다.

♧ 인상 시기, 인상률, 합의한 상한선 등을 계약서 특약 사항으로 미리 정해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

8. 상가임대차 계약서를 작성할 떄 주의해야 할 점은 무엇인가요?

1. 구두 합의 사항 모두 서면화: 말로만 합의하면 나중에 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 모든 조건을 서면으로 명확히 기재하세요.

2. 임대목적물 표시: 상가의 위치(지번), 면적, 호실 등을 정확히 표기하고 불법 건축 여부 등을 확인합니다.

3. 계약기간/갱신/해지조항 : 계약기간, 갱신요구권 행사 방법, 중도해지 위약금, 해지 통보 시기 등을 구체적으로 적습니다.

4. 금전관계 : 보증금, 월세, 관리비, 공과금, 연체이자율 등은 별도의 항목으로 정확히 구분합니다.

5. 원상복구범위: 인테리어 설치, 수리 후 원상복구 범위를 어떻게 할지 미리 적어둡니다.

 

9. 상가 임차인이 권리금을 회수하려면 어떤 방법이 있나요?

♧ 신규 임차인 직접 주선: 기존 임차인이 부동산 중개업소를 통해 혹은 개인적으로 새 임차인을 구해, 권리금 협상을 진행합니다.

♧ 임차인은 임대인에게 직접 미리 알리고, 새로운 임차인 후보의 신용도나 업종 등을 고려해 임대인과 협의합니다.

♧ 권리금, 인테리어 비용 ,시설 매매 등에 대한 내용은 '양도/양수 계약서' 또는 '권리금 계약서'로 별도 작성해 두는 것이 안전합니다.

 

10. 확정일자와 우선변제권은 어떻게 연결되고 무엇인가요?

♧ 대항력 요건: 상가임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 해당 주소로 하면 대항력을 갖추게 됩니다.

♧ 확정일자: 그 뒤에 세무서(또는 주민센터 등) 에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.

♧ 우선변제권의 의미: 만약 상가건물이 경매나 공매에 넘어갈 경우, 후순위 권리자보다 임차인이 먼저 자신의 보증금을 배당 받을 수 있습니다.

 

11. 임차인이 영업을 중단하거나 입장을 양도해도 될까요?

♧ 계약서 확인 : 통상적으로 임차인이 사업을 중단하는 것 자체를 임대인이 강제로 막을 수는 없습니다만 , 중도해지에 따른 위약금 조항이 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

♧ 업장 양도: 임차인은 임대인의 동의 없이 제3자에게 양도/전대(전대차)하기 어렵습니다. 계약서 또는 임대인의 명시적 동의가 필요합니다.

♧ 권리금 회수 : 영업 중단 전 새 임차인을 구해 권리금을 받아야하 하는 경우 반드시 임대인과 미리 협의 하여 전대 또는 신규 계약 절차를 진행해야 합니다.

 

12. 권리금 반환받을 수 있는 경우가 있나요?

원칙적으로는 권리금은 기존 임차인이 영업으로 형성한 가치(시설,매출,거래처 등) 에 대한 대가로, 신규 임차인에게 받는 것이 일반적이며, 임대인에게 돌려받는 구조가 아닙니다.

단 예외적인 경우가 있습니다. 임대인이 불법적으로 권리금 회수를 방해하여 신규 임차인과의 계약이 무산된 경우, 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여기서 실제 손해액을 ' 권리금'으로 보는 경우도 있지만, 이는 엄밀히 말해 반환이 아닌 "손해배상" 개념입니다.

 

13. 중도해지 시 권리금은 어떻게 처리하나요?

계약서 상 "중도해지 시 권리금 처리" 나 "해지 시점까지 투자된 인테리어 비용/ 시설 권리금"에 대한 조항이 있으면 그에 따릅니다.

또한 임대인과 협의가 가능하다면, 임차인이 스스로 영업권/시설등을 매도(권리금 형태)하여 회수할 수 있습니다.

임대인이 이를 부당하게 방해하거나, 중도해지를 무효화하려 할 경우에는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 전문가 도움을 받을수 있도록 합니다.

14. 임대차 종료 시 원상복구 범위와 책음은 누구에게 있나요?

기본원칙은 임차인은 임대차 시작 시 상태로 돌려주는 것이 원칙입니다. 다만, 일반적인 사용으로 인한 마모, 노후는 원상복구 의무가 아닌 것으로 해석하는것이 관행입니다. 

임차인이 임의로 설치한 인테리어나 시설물은 철거 후 원상복구 해야 하는 경우가 많으므로, 사전에 임대인과 협의하여 명확히 해두는 것이 중요합니다.

"벽지,장판,천장 등은 임차인 부담으로 교체해야 한다 " 또는 "내장재는 임대인 소유로 남긴다" 등의 특약을 통해 구체적으로 합의 가능합니다. 

15. 건물 하자 수리 책임은 임대인과 임차인 중 누구에게 있나요?

♧ 주요 구조부 하자: 누수, 노후 전기배선, 건물 골조 등 근본적인 건물 하자는 보통 임대인이 수리해야합니다.

♧ 임차인이 설치 시설: 임차인이 설치한 인테리어, 간판, 내부 설비 등에 대한 하자는 임차인이 책임지는것이 일반적입니다.

♧ 계약서 확인: 어떤 범위까지 임차인이 부담해야 하는지는 계약서나 특약 조항으로 명확히 정해두어야 추후 분쟁을 방지할 수 있습니다.

16. 상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법의 차이점은 무엇인가요?

♧ 적용 대상

- 상가건물 임대차보호법: 영업용 건물(점포 등) 을 대상으로 합ㄴ디ㅏ.

- 주택임대차보호법: 주거용 건물을 대상으로 합니다.

♧ 보호 내용

- 상가건물 임대차보호법: 계약갱신요구권(최대10년), 권리금 회수 기회 보호 등 영업권 중심의 내용이 추가됩니다.

- 주택임대차보호법: 주거 안정성 중심, 임대차 기간(2+2년), 전월세상환제 등 주택특화 보호 장치 존재

♧ 대항력, 우선변제권: 두 법 모두 해당 목적물을 점유하고, 확정일자를 받으면 우선 변제권을 갖게 되는 구조는 비슷하나, 세부적 요건은 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.

 

---

상대임대차 계약은 금액 규모가 크고 여러 이해관계가 복잡하므로, 사전에 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

권리금이나 인테리어, 중도해지, 원상복구 임대료 연체 등 분쟁 소지가 큰 조항들을 반드시 서면으로 구체화해 두세요.