상가 담보대출 5억, 신용대출 1.5억…자영업자의 개인회생 가능성은?

 

상가가 있다고 개인회생이 안 된다고요?

부동산을 담보로 대출을 받은 자영업자라면 한 번쯤 생각해보셨을 겁니다.
"내가 지금 회생을 신청해도 될까? 부동산이 있는데 법원이 받아줄까?"
특히 자가 상가를 담보로 5억 원 이상의 대출을 받았고, 사업 운영을 위해 신용대출까지 추가된 경우라면, 부채의 총량은 6억~7억 원을 넘나드는 경우가 많습니다.

현실은 녹록지 않습니다. 매출은 줄고 고정비는 오르고, 이자조차 감당이 어려워지면 연체와 경매 압박은 시간문제일 뿐입니다.

그렇다면 정말 상가를 담보로 잡은 자영업자는 개인회생을 못 하는 걸까요?
결론부터 말씀드리면, 개인회생은 가능합니다. 단, 조건이 맞아야 합니다.

 

실제 사례로 보는 자영업자의 회생 가능성

▷ A씨의 사연: 상가 담보 5억 + 신용대출 1.5억 → 회생 성공

A씨는 경기도에서 자가 상가를 기반으로 소규모 카페를 운영하던 50대 자영업자입니다.
코로나 이후 매출이 급감하고, 임대업 확장도 실패하면서 결국 담보대출 5억 원, 사업자 신용대출 1억 5천만 원까지 떠안게 됐습니다. 매달 이자만 200만 원이 넘는 상황, 한 달 매출은 평균 350만 원 선으로 적자 구조가 고착화됐죠.

A씨는 고민 끝에 개인회생을 신청했습니다. 상가를 팔면 일부 채무는 갚을 수 있었지만, 팔아도 부족한 금액에, 사업 기반까지 무너질 위기였기 때문입니다.

법원은 상가가 '생계 유지 수단'이라는 점, 그리고 A씨가 월 100만 원씩 3년간 총 3,600만 원을 변제할 의지와 계획이 있다는 점을 근거로 회생 인가를 내렸습니다.
결과적으로 A씨는 신용채무 1억 1,400만 원을 탕감받았고, 상가도 유지할 수 있었습니다.

실제 회생 인가 사례 1: 담보 4억 2천, 신용 1억 8천

40대 자영업자 B씨는 식당을 운영하면서 상가를 담보로 4억 2천만 원의 대출을 받았고,
운영자금으로 신용채무도 1억 8천만 원이 발생한 상태였습니다.

월 매출은 평균 400만 원.
하지만 매출이 점점 감소하며 이자 납부도 빠듯해지고, 신용대출은 연체 직전이었습니다.

B씨는 회생 신청서에 다음과 같이 진술했습니다:

“해당 상가는 식당 운영의 기반입니다.
경매가 진행되면 생계 자체가 무너집니다.”

법원은 이를 받아들여,

• 상가는 생계형 자산으로 인정
• 담보대출은 회생 외 유지
• 신용채무는 3년간 월 120만 원 납부 → 약 1억 4천만 원 탕감

결과적으로 B씨는 상가를 지키면서도 전체 채무의 약 60%를 감면받았습니다.

 

부동산 담보 있어도 개인회생 가능한 조건

그렇다면 A씨처럼 자산이 있어도 회생이 가능한 핵심 조건은 무엇일까요?

1. 상가 등 부동산이 '생계형 자산'임을 입증

법원은 단순히 자산이 있다고 해서 회생을 기각하지 않습니다.
오히려 상가가 자영업자의 유일한 생계 수단일 경우, 보유를 허용하고 변제계획을 승인하기도 합니다.

예: “이 상가는 내가 매출을 발생시킬 수 있는 유일한 공간입니다. 팔면 더 이상 벌 수 있는 수단도 없어집니다.”

 

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2. 변제 가능한 소득이 일정 수준 이상 존재

• 법원이 인정하는 최저 생계비(1인 기준 월 150만 원 내외)를 제외한 금액이 남는 경우, 회생은 가능합니다.
• 예: 월 매출 350만 원 - 생계비 150만 원 = 200만 원 → 월 100만 원 변제 가능

3. 담보채권은 회생 외적으로 유지되거나 일부 포함 가능

• 보통 담보대출은 회생에서 일부 제외되며, 회생 기간 동안 이자만 납부하고, 원금은 회생 종료 후 분할 상환하는 방식이 많습니다.
• 따라서 금융기관과 담보대출 유지 조건 협의도 중요합니다.

신용회복위원회 채무조정과 비교하면?

구분개인회생신용회복위원회

대상 채무	신용 + 일부 담보	신용채무만 가능
원금 탕감	가능 (최대 90%)	거의 없음
법적 보호	법원 강제력 있음	금융사와 합의 수준
부동산 보유	가능 (조건 충족 시)	영향 없음
적합 대상	고액 채무, 부동산 보유자	소액 채무, 연체 초반

회생을 준비 중이라면 이것부터!

 

✅ 회생 준비 체크리스트

• 부동산 등기부등본 발급
• 최근 6개월 매출 증빙 (카드매출, 통장 내역 등)
• 금융권 채무 확인서
• 고정 지출 정리 (생활비, 공과금, 보험료 등)
• 변제 가능 금액 산출 (월 수입 - 생계비)

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 상가 시세보다 담보대출이 많으면 회생 불가인가요?
→ 아니요. 법원은 ‘현재의 변제 능력’을 중심으로 판단합니다. 담보가치보다 현금 흐름이 중요합니다.

Q. 회생 중 상가를 팔 수 있나요?
→ 원칙적으로 불가하며, 법원의 허가가 필요합니다. 매각보다 유지하며 회생하는 구조가 더 일반적입니다.

Q. 신용회복위원회는 더 쉬운가요?
→ 회생보다 절차는 간단하지만, 담보대출 조정 불가, 원금 탕감 거의 없음 등의 한계가 있습니다.

 

마무리: 회생은 회피가 아닌 재기의 전략

상가가 있다고 해서 회생이 불가능한 건 아닙니다.
오히려 그 상가가 내 삶을 다시 세우는 기반이 될 수 있다면, 법원은 이를 이해하고 기회를 줍니다.
생계를 위한 부동산, 성실한 소득, 현실적인 변제계획.
이 세 가지가 있다면, 자영업자도 부동산을 지키며 회생할 수 있습니다.